Erschließungsrecht

I. Allgemein:

• Erschließung im Sinne der §§123ff BauGB ist die für die Baureife eines Baugebietes erforderliche erstmalige Herstellung der örtlichen Straßen, Grünanlagen, Versorgungseinrichtungen (Elektrizität, Gas, Wasser) und Abwasseranlagen. Überörtliche Anlagen sind dagegen nicht umfaßt.
• Grundstücke müssen vor ihrer baulichen Nutzung erschlossen werden. Die Erschließung ist notwendige Voraussetzung jeder Bebauung, von der nicht befreit werden kann.
• Die Gemeinden erheben zur Deckung ihrer Kosten für Erschließungsanlagen einen Erschließungsbeitrag, §127 I BauGB.
• Die Gemeinde kann die Erschließung durch einen öffentlich-rechtlichen Erschließungsvertrag auf einen Dritten übertragen, §124 I BauGB, wodurch die technische Durchführung und Kostenabwicklung der Erschließung auf einen Erschließungsunternehmer - etwa ein Wohnungsbauunternehmen - übertragen wird.

• Die gemäß §123 I BauGB bestehende Erschließungslast selbst kann nicht abgewälzt werden, sondern die Gemeinde bleibt trotz Vertragsabschluß im Außenverhältnis für die Erschließung verantwortlich.

II. Anspruch auf Erschließung:

• Ein Rechtsanspruch auf Erschließung besteht in der Regel nicht, §123 III BauGB, auch wenn ein Bebauungsplan die Erschließung vorsieht.
• Ausnahmsweise kommt aber gemäß §124 III 2 BauGB doch ein Rechtsanspruch in Betracht; wenn die Gemeinde nach Erlaß eines qualifizierten Bebauungsplans das zumutbare Angebot eines Dritten, die im Bebauungsplan vorgesehene Erschließung vorzunehmen, ablehnt, ist sie selbst zur Erschließung verpflichtet.
• Die Rechtsprechung hat außerdem eine Verdichtung der gemeindlichen Erschließungslast zu einem einklagbaren Rechtsanspruch des betroffenen Bürgers aufgrund des vorangegangenen Tuns der Gemeinde und dem daraus resultierenden Vertrauensschutz des Bürgers in den folgenden Fällen bejaht:
• Wenn die Gemeinde einen qualifizierten Bebauungsplan erlassen und trotz nicht gesicherter Erschließung eine Baugenehmigung erteilt hat und die Bebauung daraufhin erfolgt.
• Wenn die Gemeinde eine Vorausleistung auf den Erschließungsbeitrag erhoben hat, jedoch trotzdem jahrelang danach keine Erschließung vorgenommen hat, die eine funktionsgerechte Nutzung der genehmigten Anlage gewährleistet.
• Wenn die Gemeinde einen qualifizierten Bebauungsplan erlassen hat, der einen bis zu seinem Erlaß bestehenden Bauanspruch sperrt und sich deshalb für den Bauherrn faktisch als Veränderungssperre auswirkt. Allerdings wird der Erschließungsanspruch nicht schon mit Erlaß des Bebauungsplans fällig. Ebenso wie die Veränderungssperre über längere Zeit hingenommen werden muß, kann auch die Gemeinde für die Verwirklichung der Erschließung einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen.

III. Die beitragsfähigen Erschließungsanlagen, §127 II BauGB:

• die öffentlichen Straßen, Wege und Plätze mit Anfahrmöglichkeit zu Anliegergrundstücken; zu den Straßen gehören Gehwege, Radwege oder Parkstreifen § mit dem Kfz nicht befahrbare Verkehrsanlagen - etwa Fußwege oder Wohnwege - innerhalb der Baugebiete
• Sammelstraßen innerhalb der Baugebiete, die zur Gesamterschließung notwendig sind
• Parkflächen oder Grünanlagen, mit Ausnahme von Kinderspielplätzen, innerhalb der Baugebiete
• Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen schädliche Umwelteinwirkungen, z.B. Lärmschutzwälle
• Eine Beteiligung an den Kosten für die Herstellung von Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen (Elektrizität, Gas, Wasser und Abwasser) sieht das BauGB trotz ihrer Zugehörigkeit zur Erschließung nicht vor. Diese Kosten sind also nicht beitragsfähig.

IV. Kostenspaltung:

Der Erschließungsbeitrag kann für den Grunderwerb, die Freilegung und für Teile oder Abschnitte der Erschließungsanlagen selbständig erhoben werden. Grund für die Kostenspaltung ist die Vorfinanzierung der Erschließungskosten vor der Gesamtherstellung der Anlagen. Erschließungsbeiträge für Teileinrichtungen können erst erhoben werden, wenn die Teile fertiggestellt sind. Mit Fertigstellung der Gesamtanlage ist Kostenspaltung nicht mehr möglich.

V. Bindung an Bebauungsplan:

Die Herstellung der Erschließungsanlagen setzt einen Bebauungsplan voraus, nach dessen Festsetzungen sich die Gemeinde zu richten hat. Die Rechtmäßigkeit der Erschließungsanlagen wird allerdings durch Abweichungen vom Bebauungsplan nicht berührt, wenn die Abweichungen mit den Grundzügen der Planung vereinbar sind und die Erschließungsanlagen hinter den Festsetzungen zurückbleiben oder die Beitragspflichtigen nicht mehr als bei planmäßiger Herstellung belastet werden und die Abweichungen die Nutzung der betroffenen Grundstücke nicht wesentlich beeinträchtigen, §125 III BauGB. Wird die Planungsbindung mißachtet, ist die Herstellung einer Erschließungsanlage rechtswidrig und der Beitragsbescheid anfechtbar.

VI. Die Beitragsbemessung, Erschließungskostenbeitragsrecht:

1.) Allgemeine Bemessungsgrundsätze:

Allgemeiner Bemessungsgrundsatz ist das Vorteilsprinzip, d.h. die Beiträge sind entsprechend den aus der Erschließung fließenden Sondervorteilen zu bemessen. Maßgebend ist die Erhöhung des Gebrauchswertes durch die Erschließung. Dabei kommt es lediglich auf objektive Kriterien an, so daß subjektive Gesichtspunkte, etwa ob der Eigentümer den Vorteil nutzen will, keine Rolle spielen. Nach dem Äquivalenzprinzip darf kein Mißverhältnis zwischen Erschließungsvorteil und Höhe des Beitrags bestehen. Nach den Grundsätzen von Beitragsgerechtigkeit und Lastengleichheit muß im Verhältnis der Beitragsschuldner untereinander eine Gleichbehandlung erfolgen und darf die Beitragsbemessung nicht willkürlich sein. Eine Gleichbehandlung unterschiedlicher Sachverhalte ist nur gerechtfertigt, wenn der Verzicht auf eine Differenzierung durch die Grundsätze der Typengerechtigkeit (atypische Fälle dürfen vernachlässigt werden) oder der Verwaltungspraktikabilität (aus ökonomischen Gründen) gedeckt wird.

2.) Ermittlung des beitragsfähigen Aufwands:

Rechnerisch kann der Aufwand gemäß § 130 I BauGB entweder nach den tatsächlichen Kosten oder nach Einheitssätzen ermittelt werden. Räumlich gesehen können beide rechnerischen Methoden auf einen unterschiedlichen Erschließungsanlagenraum - also entweder auf eine einzelne Erschließungsanlage (z.B. eine einzelne Straße), Teilabschnitte der Einzelanlage oder Erschließungseinheiten, bestehend aus mehreren Einzelanlagen - bezogen werden, §130 II BauGB.

a.) Rechnerische Methoden:

(1) Tatsächliche Kosten:

Bei der Ermittlung nach den tatsächlichen Kosten ist der tatsächlich und nachweisbar entstandene Aufwand der Gemeinde ansatzfähig, §§ 128, 129 BauGB. Dies sind:

• Grunderwerbskosten
• Freilegungskosten um die Flächen in einen für die Herstellung geeigneten Zustand zu versetzen
• fiktiver Wert der von der Gemeinde aus ihrem Vermögen bereitgestellten Flächen
• erstmalige Herstellungskosten:
• Finanzierungkosten
• Vermessungskosten Kosten für Stützmauern
• Kosten einer provisorischen Erschließungsanlage
• eigene Personalkosten
• Kosten der Straßenbeleuchtung
• Kosten der Straßenentwässerung

(2) Einheitskosten:

Bei der Ermittlung nach Einheitssätzen wird aus Praktikabilitätsgründen nicht auf die tatsächlichen Kosten, sondern auf die in der Gemeinde üblicherweise im Durchschnitt anfallenden Kosten vergleichbarer Erschließungsanlagen abgehoben. Maßgeblich ist die Geltung der Einheitssätze zum Zeitpunkt des Abschlusses der Herstellungsarbeiten. Nötigenfalls hat die Gemeinde eine Prognose der Preisentwicklung vorzunehmen. Das Zugrundelegen örtlicher Baukostenindizies ist zulässig.

b.) Räumliche Methoden:

Bezugsgröße für die Berechnung des einzelnen Erschließungsbeitrags ist nicht der gemeindliche Gesamterschließungsaufwand, sondern als Bezugsgröße werden jeweils die Kosten für einen abgrenzbaren Erschließungsteilbereich gesondert ermittelt (=beitragsfähiger Erschließungsaufwand). Dabei hat die Gemeinde die Wahl zwischen verschiedenen möglichen Teilbereichen. Sie kann den Erschließungsaufwand für die Einzelanlage, für Abschnitte einer Einzelanlage oder für Erschließungseinheiten gesondert ermitteln, § 130 II BauGB. Die Ermittlung für die Einzelanlage ist der Regelfall. Was eine Einzelanlage (Auflistung der möglichen Erschließungsanlagen, siehe III. ) ist, wird im Einzelfall nach objektiver Betrachtungsweise festgestellt. Bsp.: Bei der Erschließungsanlage Straße kommt es maßgeblich auf die Führung und Bezeichnung an. Nur wenn aufgrund augenfälliger Unterschiede mehrere selbständige Elemente der Straße unterscheidbar sind, können diese als Einzelanlagen eingeordnet werden.

3.) Verteilung des beitragsfähigen Aufwands:

Nach Ermittlung des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes, ist dieser gemäß § 131 I BauGB nach bestimmten, in der Erschließungsbeitragssatzung festzulegenden Verteilungsmaßstäben auf die durch die Anlage erschlossenen Grundstücke zu verteilen. Der Verteilungsmaßstab bestimmt die Art der Einheiten, in die der beitragsfähige Erschließungsaufwand zunächst aufgeteilt wird. Verteilungsmaßstab kann sein:

• Die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung
• Die Grundstücksflächen
• Die Grundstücksbreite an der Erschließungsanlage

Nach Ermittlung der Einheitsart wird der auf eine Einheit entfallende Erschließungsbeitrag ermittelt (Beitragssatz pro Einheit). Dies geschieht durch Division des beitragsfähigen Erschließungsaufwands durch die Summe der auf alle erschlossenen Grundstück entfallenden Einheiten des Verteilungsmaßstabs. Schließlich wird der pro Einheit anfallende Beitragssatz mit der Summe der auf das fragliche Grundstück entfallenden Einheiten multipliziert, woraus sich der im Erschließungsbeitragsbescheid festzusetzende Erschließungsbeitrag des betroffenen Grundstückseigentümers errechnet. Rechenbeispiel: beitragsfähiger Erschließungsaufwand: 100.000,-- DM Verteilungsmaßstab: nach qm zulässiger Geschoßfläche Summe der zulässigen Geschoßflächen: 5.000 qm (sog. Beizugsflächen) zulässige Geschoßläche des fraglichen Grundstücks: 400 qm Erschließungsbeitrag pro qm zulässiger Geschoßfläche: 100.000,-- DM ./. 5.000 qm = 20,-- DM Höhe des Erschließungsbeitrags für das fragliche Grundstück: 400 qm x 20,-- DM = 8000,-- DM Mehrfach erschlossene Grundstücke - etwa Eckgrundstücke oder Grundstücke, die an verschiedene Erschließungsanlagen angrenzen - sind nur einmal zu berücksichtigen. VII. Rechtsbehelfsverfahren: Gegen den Erschließungsbeitragsbescheid sind Widerspruch und Anfechtungsklage zulässig. Ein Anspruch auf Beitragserstattung nach den §§ 1, 3 KAG i.V.m. § 37 II AO ist erst nach Rechtskraft der Entscheidung möglich, auch wenn der Widerspruch erfolgreich war.